Zamislite si tole: kupili ste apartma v gradnji na Phuketu, plačali ste več deset ali sto tisoč evrov are, rok izročitve pa je že šesti mesec zapored 'premaknjen zaradi višje sile'. Vam se to zdi znano? V letu 2026 se ta scenarij dogaja vse pogosteje, razvijalci pa kot razlog navajajo motnje v dobavi goriva, zastoje v logistiki in rast cen gradbenega materiala.
Najpomembnejše dejstvo takoj na začetku: sklicevanje na višjo silo razvijalca samodejno ne odveže obveznosti do kupca. Tajski civilni in gospodarski zakonik (Sections 8 in 219) zahteva dokaz, da je bil dogodek resnično nepredvidljiv, neizogiben in izven nadzora prizadete stranke. Preprosto podražitev materiala tajska sodišča praviloma ne priznajo kot upravičen razlog.
Za slovenskega kupca to ni abstraktno pravno vprašanje. Po podatkih panoge je trg nepremičnin v gradnji na Phuketu med letoma 2021 in 2025 ustvaril promet v vrednosti približno 470 milijard THB, pri čemer so tuji kupci predstavljali okoli 60 % vseh poslov. Kljub temu ostaja zaščita kupcev in nadzor nad razvijalci relativno šibek, are pologi, plačani pred podpisom pogodbe, pa pogosto nimajo zagotovljenega vračila, če se projekt ustavi.
Hiter odgovor: kaj morate vedeti v treh stavkih
Po tajskem pravu (8. člen Civilnega in gospodarskega zakonika) višja sila pomeni dogodek, ki je nepredvidljiv in neizogiben, pri čemer mora razvijalec dokazati jasno vzročno zvezo med dogodkom in zamudo. Kupec ima pravico do pisnega obvestila z natančnim razlogom in novim časovnim okvirom, tipične zamude zaradi višje sile pa v letih 2025-2026 znašajo od 3 do 12 mesecev. Brez klavzule o višji sili v pogodbi se razvijalec nanjo ne more sklicevati brez ločenega sodnega postopka, zato je natančna dokumentacija na strani kupca ključna za obrambo njegovih pravic.
Štirje scenariji, s katerimi se lahko srečate
Scenarij 1: Resnična, preverljiva višja sila
Potrjeno nacionalno pomanjkanje goriva ali vladno omejevanje je konkreten primer legitimne višje sile. V tem primeru je smiselno zamudo sprejeti, a hkrati vztrajati pri pisnem obvestilu z novim rokom in zahtevati nadomestilo, na primer popust na storitve ali nadgradnjo zaključnih del. Tveganje je nizko, če je razvijalec finančno stabilen in ima uveljavljen sloves.
Scenarij 2: Višja sila kot pretveza
Nekateri razvijalci navajajo krizo z gorivom, čeprav je pravi vzrok podfinanciranost ali slabo načrtovanje projekta. V takem primeru naročite neodvisen pravni pregled pogodbe in preverite, ali navedeni vzrok sploh ustreza dejanskim tržnim razmeram. Tajska sodišča trditve o višji sili sicer preučujejo precej podrobno.
Scenarij 3: Zamuda se vleče, razvijalec molči
To je najbolj alarmanten vzorec: brez obvestila, brez novega roka, prodajna pisarna pa ne odgovarja. Takrat je čas za takojšnje ukrepanje: pošljite uradno pismo (z notarsko overjenim prevodom v tajščino) in vložite pritožbo pri tajskem Uradu za varstvo potrošnikov (Office of the Consumer Protection Board, OCPB). Priporočljivo je vzporedno najeti tudi lokalnega odvetnika.
Scenarij 4: Kupec želi odstopiti od pogodbe
Če zamuda bistveno presega razumno obdobje (na splošno več kot 12 mesecev), lahko kupec zahteva prekinitev pogodbe in vračilo denarja. Pogoji vračila so odvisni od konkretne pogodbe, razvijalci pa pogosto obdržijo med 10 % in 30 % že vplačanih sredstev. Civilni sodni postopek na Tajskem traja praviloma od 1 do 2 leti.
Primerjava: resnična višja sila proti izgovoru
| Parameter | Resnična višja sila | Vprašljiva višja sila | Prevarantska shema |
|---|---|---|---|
| Obvestilo | Uradno pismo z datumi in razlogi | Ustno ali nejasen e-mail, brez podrobnosti | Nič komunikacije |
| Dokazi | Vladni viri, mediji, poročila panoge | Splošne izjave, brez konkretnih podatkov | Brez predloženih dokumentov |
| Nov časovni okvir | Jasen fazni razpored | Nejasne obljube | Roki se stalno prestavljajo |
| Ukrep kupca | Sprejmite, dokumentirajte, spremljajte napredek | Neodvisen pravni pregled pogodbe | Takojšen odvetnik in pritožba pri OCPB |
| Verjetnost vračila | Visoka (ob dokončanju projekta) | Zmerna (preko pogajanj) | Nizka (le prek sodišča) |
Glavne pasti in kako se jim izogniti
Past 1: Podpis pogodbe brez časovne omejitve za višjo silo. Rešitev: pred podpisom preverite, ali pogodba določa najdaljše dovoljeno obdobje zamude zaradi višje sile (na primer 180 dni), po katerem kupec pridobi pravico do odstopa.
Past 2: Nedokumentiranje dogodkov. Rešitev: hranite vso korespondenco, redno fotografirajte gradbišče in beležite datume vseh klicev in sestankov. Tajska sodišča kot dokaz sprejemajo tudi posnetke zaslona iz sporočilnih aplikacij.
Past 3: Zanašanje na ustne obljube prodajnega agenta. Rešitev: vsak dogovor mora biti pisno dokumentiran v tajščini in podpisan s strani pooblaščenega predstavnika podjetja.
Past 4: Prepričanje, da veljajo pravni vzorci iz domače države. Rešitev: najemite odvetnika, ki je specializiran izključno za tajsko nepremičninsko pravo. Tuji pravni okviri se na Tajskem ne prenašajo neposredno.
Past 5: Pogajanja brez znanja tajščine. Rešitev: vključite prevajalca ali dvojezičnega odvetnika. Tajska sodišča in državni organi delujejo izključno v tajskem jeziku.
Past 6: Nakup pri razvijalcu brez preverjanja finančne stabilnosti. Rešitev: preverite registracijo podjetja prek tajskega Department of Business Development (DBD), preglejte portfelj dokončanih projektov in pred sklenitvijo posla preučite finančna poročila.
Širši kontekst: zaostrovanje nadzora na tajskem trgu
Tajski organi vse strožje nadzorujejo tuje lastniške strukture, med drugim preverjajo več kot 11.400 podjetij, povezanih z nominalnimi lastniki (t. i. nominee), samo na otokih Koh Samui in Koh Phangan. To pomeni, da lahko kupci pričakujejo več papirologije in strožji skrbni pregled, ne manj. Trg se očitno pomika v smeri strožje regulacije, sklicevanje na višjo silo pa postaja eno izmed več področij, ki so pod drobnogledom prava.
Ključno sporočilo za slovenskega kupca: ne panicite, a tudi ne ostanite pasivni. Višja sila je pravni mehanizem, ne pa splošna izjema, ki bi razvijalca odvezala vsake odgovornosti. Vaša naloga je dokumentirati, preveriti in čim prej vključiti strokovnjake. Hitreje ko ukrepate, boljše so vaše možnosti za zaščito naložbe. Pri Nepremičnine na Tajskem vsakodnevno spremljamo takšne primere in vam lahko pomagamo prepoznati tveganja, preden podpišete pogodbo.
Vir: The CITY - Asia